不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由 - 【公式】平塚相続遺言相談センター｜無料相談実施中！
相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きのことですが、
この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。
これまで相続登記には義務がなく明確な期限もありませんでしたが、
2024年4月1日より、相続登記が義務化されることが決まりました。
義務化のルールは下記の2つです。
・相続から3年以内に相続登記をしなければならない
・相続登記を放置すると、10万円以下の罰則が科される
このルールは、2024年以前の相続についても適用されますので、
過去の相続やこれからの相続にあたってご不安な方は、ページの後半、もしくはこちらの記事をご確認ください。
＞＞「相続登記申請が義務化された！いつから？義務化以前の相続はどうなる？」
では、義務化のルールを破ってしまったら、罰則以外にどのようなデメリットがあるのでしょうか？
Contents
【デメリット】登記をしないとどうなる？
相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができない
ご自身がその不動産を相続すると定める遺産分割協議が終了していたとしても、相続登記が行われていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却・登記してしまう可能性があり、
そうなってしまった場合に買主に対して「自分の不動産だ！」と主張することはできません。
相続人の増加により、遺産分割協議が難航する
時の経過により関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。
相続した不動産の売却・その不動産を担保にした融資を受けられない
その不動産の所有者であることが公的に認められていない状態のため、売却や担保にすることはできません。
また相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は相続人の共有財産となるため、共有者全員の合意がなければ、その不動産の売却もできません。
加えて、相続人の誰かに借金・税金の滞納がある場合には、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。
【問題点】登記をしないケースは？その場合どうなる？
上記のデメリットを見ると、登記はした方がいいと誰もが思うでしょう。
しかし下記のような登記をしないケースがしばしばあります。
死亡した人が地方に土地を保有していたが、遺族（相続人）が発見できず名義変更をしなかったケース
このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てくる可能性があります。
また分割方法で合意していたのにも関わらず、相続人が相続分を主張し始めることで、一向に遺産分割が進まない場合もあります。
（借金などを理由に）相続人が行方不明になってしまい、相続人不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース
相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。
しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。
このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として話し合いに参加し、遺産分割を代行することができます。
登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース
不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっていらっしゃるかと思います。
この権利証は紛失しても再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くても行うことができます。
相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース
相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っていらっしゃる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の8.8％程度（国税省「令和2年分における相続税の申告事績の概要」より）の状況です。
相続税の発生割合は年々上昇してはいますが、殆どの方には相続税は課税されません。
そのため、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。
何らかの理由で登記をしないまま長期間が経過し、罰則を恐れて名義変更ができなかったケース
相続登記が義務化される2024年4月1日までは、名義変更をしなかったからといって罰則などが適用されることはありません。
しかし相続登記が義務化されると、
義務化が始まる前に相続が開始しているが、相続した不動産の名義を変更していない方は罰則の対象になります！
ただし、
①登記名義人が亡くなった日
②相続登記義務化が始まる日
のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を済ませれば罰則は科されませんのでご安心ください。
義務化が始まる以前に相続が開始しているということは、必然的に②の場合になりますので、2027年4月1日までに相続登記を済ませば問題ありません。
【手続き】自分でする？専門家に頼む？費用は？
ご自分の権利を守り、罰則を科されないためにも早急に相続登記を済まされることをお勧めいたします。
ご自身による相続登記を検討される方は、下記の記事をご参照ください。
具体的な手続きの流れや必要書類をご案内しております。
＞＞「不動産の名義変更（相続登記）の手続き」について詳しくはこちら
もしくは、手続きや準備が煩雑な相続登記は専門家に依頼することをお勧めいたします。
もしうまく登記ができなかった場合、上記のような不利益を被る可能性があります。
時間が掛かり心配事も多い登記業務は、我々専門家にお任せください。
無料相談も行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
登記を申請する際には税金（登録免許税）の納付が必要になります。
その際必要になる税金（登録免許税）は固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた価格となります。
当事務所にご依頼いただいた場合の費用は下記の通りです。
相続登記サポート
| 項目 | 節約 プラン |
おまかせ プラン |
丸ごと おまかせ プラン |
|---|---|---|---|
| 初回のご相談（60分） | 〇 | 〇 | 〇 |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍収集 | × | × | 〇 |
| 相続人全員分の戸籍収集 | × | × | 〇 |
| 収集した戸籍のチェック業務 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 相続関係説明図（家系図）作成 | × | 〇 | 〇 |
| 不動産調査 | × | × | 〇 |
| 遺産分割協議書作成 | × | 〇 | 〇 |
| 各相続人へ押印書類の送付・回収 | × | × | 〇 |
| 相続登記（申請・回収含む） | 〇 | 〇 | 〇 |
| 不動産登記簿謄本取得 | 〇 | 〇 | 〇 |
| パック特別料金（税込） | 88,000円～ | 121,000円～ | 143,000円～ |
※ 不動産の個数が1件増えるごとに3000円加算となります。
※第三順位（兄弟相続）の場合、5万円加算。
※代襲・数次相続1名につき、2万円加算。
※相続人が5名以上の場合、5名以降につき1名当り2万円加算となります。
相続手続丸ごとサポート（対象財産：不動産+預貯金+その他の財産全て）
不動産の名義変更だけでなく、預貯金などの相続に関するあらゆる手続きをまとめて代行！
相続手続丸ごとサポートとは、司法書士が遺産管理人（遺産整理業務受任者）として相続人様の窓口として、相続に関する不動産、預貯金、株券、自動車、保険金、年金などのあらゆる相続手続きをお客様のご希望に応じて一括でお引き受けするサービスです。
| 相続財産の価額 | 報酬額（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 22万円 |
| 200万～500万円以下 | 27.5万円 |
| 500万～5,000万円以下 | 価額の1.32％+20.9万円 |
| 5,000万～1億円以下 | 価額の1.1％+31.9万円 |
| 1億～3億円以下 | 価額の0.77％+64.9万円 |
| 3億円以上 | 価額の0.44％+163.9万円 |
信託銀行や銀行と当事務所の遺産整理業務のサポート内容と費用の違い
| 当事務所 | 大手銀行・信託銀行 | |
|---|---|---|
| 商品名 | 相続手続丸ごとサポート | 遺産整理業務 |
| 手続きの特徴 |
司法書士が遺産管理人（遺産整理業務受任者）として相続人様の窓口として、相続に関する不動産、預貯金、株券等のあらゆる相続手続きをお客様のご希望に応じて一括でお引き受けするサービスです。 もちろん相続人確定や財産目録の作成、遺産分割協議書の作成等も実施いたします。 |
相続人確定や財産目録の作成、預金・株式等の各種名義変更、遺産分割協議書の作成等の業務を実施することが一般的です。 この他に、各専門家への費用が別途発生いたします。 |
| 料金(税込) | 22万円～ | 110万円～ |
※ 上記報酬の他に、別途実費をいただきます。
※ 司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を業として行うことができる旨が定められております。
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