借地権は相続できるの⁉手続きの流れや注意点を司法書士が解説 - 【公式】平塚相続遺言相談センター｜無料相談実施中！
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そもそも借地権とは？
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てるための権利です。土地の所有者に賃料を支払い、建物の所有者として使用することができます。前述したように借地権は建物を所有することを目的とする権利なので、建物所有目的以外の場合には借地権と言いません。また、あくまでも土地を借りる権利のため、所有権ではありません。
借地権は、契約期間や更新権、借地上の建物の処分に関して法律で保護されております。正当な理由がない限りには返す必要がなく、借地人の権利は守られています。
借地権って種類が違うの？
借地権は主に3つの種類があって、普通借地権、一般定期借地権、旧借地権となります。
普通借地権
普通借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利の一種です。一般的に借地権と言えば、普通借地権のことを指します。通常、契約期間は30年で、初回更新時には20年、それ以降は10年ごとに更新が可能です。基本的に正当な理由ない限り更新されますが、更新されない場合でも建物の買い取り請求権があります。普通借地権は、安定した建物所有を保障しつつも、地主の権利も考慮された契約形態です。
一般定期借地権
一般定期借地権は、契約期間が50年以上と定められた借地権で、契約終了後に土地を明け渡すことが原則とされています。普通借地権とは異なり、契約の更新や建物の買い取り請求権がなく、地主が確実に土地を返還してもらえる点が特徴です。主に土地の有効活用や安定した収益を目的とした契約で、投資用不動産などで活用されています。
旧借地権
旧借地権とは、1992年（平成4年）に借地借家法が施行される前に締結された借地権を指します。旧法に基づく借地権は、契約期間が比較的長期で、契約開始時に契約期間の合意がない場合には堅固な建物は60年、非堅固な建物は30年です。借地人の権利が強く保護されており、地主が更新を拒否したり、契約を解除することが難しいという点が大きな特徴です。そのため、借地人は安心して土地を利用し続けることができました。1992年以降に新しい借地借家法が施行され、新たに普通借地権や定期借地権といった形態が導入されましたが、旧法の下で成立した借地権契約は依然として有効であり、現在でも旧借地権が存続しているケースが多く見られます。
実は借地権も相続の対象⁉
知らない方が多いかもしれませんが、実は借地権も相続の対象となります。なお、借地権を相続する場合には下記の注意点があります。
借地権の相続は基本的に地主の承諾が不要
借地権を相続する場合には地主の許可が不要で、契約書の名義変更を行う必要もありません。ただ、地主に対して借地権を相続によって取得した旨を通知する必要があります。
相続した借地権の売却は地主の承諾が必要
借地権の売却は取得と異なり、地主の許可が必要です。また、地主の許可を得て売却する場合でも、地主に承諾料を払わなければいけません。
法定相続人以外の人への遺贈は地主の承諾が必要
被相続人が借地権を法定相続人に譲る際には地主の承認がいらないが、法定相続人以外の人に遺言を通じて借地権を譲る場合には地主の承認が必要です。また売却と同様に地主に承諾料を払わなければいけません。
借地権の相続手続きとは？
一般的に借地上の建物の名義を変更し、相続によって借地権を取得した旨を地主に通知すれば十分です。ただし、一部に借地権が登記されているケースがあります。その場合には借地権の名義変更が必要です。
借地権が登記されている建物の名義変更の流れ
相続における借地権が登記されている建物の名義変更手続きの流れは通常の不動産の名義変更と変わらないが、借地権が絡むため、借地契約や地主との関係にも注意が必要です。
1. 相続人の確定
相続が発生した際、まずは相続人を確定させる必要があります。相続人確定のために、戸籍謄本や除籍謄本を取得し、相続人全員が明確に特定されるようにします。
2. 遺産分割協議の実施
遺言書がある場合には遺言書の内容に沿って遺産分割を行うことになります。遺言書がない場合には、遺産分割協議書を作成し、相続人間で建物と借地権をどのように分割・承継するかを話し合います。借地権についても、相続人全員の合意が必要です。合意が得られたら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・押印を行います。
3. 借地権者変更の通知
借地権者が変更される場合、地主にその旨を通知する必要があります。遺産分割協議書を作成した場合には地主からの承諾を得る必要がありません。なお、被相続人の遺言書によって法定相続人以外の方に借地権を譲る場合には地主の承認が必要です。
4. 相続による建物の名義変更申請
次に、建物の名義変更の登記手続きです。必要書類は以下の通りです：
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被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
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相続人全員の現在の戸籍謄本
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被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の附票
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相続人の住民票もしくは戸籍の附票
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遺産分割協議書もしくは遺言書
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相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を作成する場合）
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固定資産税評価証明書
これらの書類を揃えて、法務局に建物の所有権移転登記の申請を行います。
5. 登録免許税の納付
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相続による名義変更登記には登録免許税がかかります。相続登記の場合、課税標準額の0.4％が必要です。また、別途で借地権の名義変更に関する登録免許税は固定資産税評価額の0.2%になります。課税標準額は、建物の固定資産税評価額が基準となります。
6. 名義変更完了
法務局での登記手続きが完了すると、建物の所有者として新たな名義が登記簿に反映されます。新しい登記識別情報（いわゆる権利証）が交付され、手続きが完了します。
当事務所の解決事例
当事務所は実際に借地権の相続手続きについてご相談をいただいた解決事例があります。
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